Rp. 1 s/d Rp. 100.000.000.000

Fitur Lainnya

Rp. 1 s/d Rp. 100.000.000.000

Fitur Lainnya

Rp. 1 s/d Rp. 100.000.000.000

Fitur Lainnya

Rp. 1 s/d Rp. 1.000.000.000

Fitur Lainnya

Rp. 1 s/d Rp. 1.000.000.000

Fitur Lainnya
We found 0 results. Lihat Hasil
Pencarian Lengkap

Rp. 1 s/d Rp. 100.000.000.000

Fitur Lainnya
we found 0 results
Hasil pencarian

TIP MEMBELI RUMAH DEVELOPER

Posted by PROPERTINDO 123 on February 4, 2017
| Info
| 0

Salah satu tujuan yang ingin diwujudkan setiap orang adalah bisa memiliki sendiri sebuah rumah tinggal idaman mereka. Ada yang ingin memiliki rumah dengan tipe rumah minimalis, ada juga yang ingin membeli rumah tipe modern, bangunan apartemen dan lain sebagainya. Beli rumah tentu saja membutuhkan uang yang tidak sedikit, terkadang menyiapkan uang mukanya pun butuh usaha. Sungguh sangat mengesalkan jika kita sampai terkena penipuan oknum tidak bertanggung jawab dari pihak pengembang properti (developer).

Sebenarnya banyak keuntungan jika kita beli rumah dari developer:

  1. Tidak peru repot mencari tanah, negosiasi tanah, tidak perlu bingung biaya membangun, konstruksi dan biaya pembangunan lainnya karena rumah sudah dibangun oleh developer.
  2. Biasanya perumahan sudah didesain sesuai dengan peraturan yang berlaku, misal zona yang boleh dibangun dan fasilitas pendukung.
  3. Bank juga bekerja sama dengan developer untuk mendanai dengan sistem KPR (Kredit Pemilikan Rumah).
  4. Beberapa developer memberikan penawaran cicilan untuk uang muka dan diskon jika Anda membayar secara tunai.
  5. Transaksi hanya terjadi antara Anda, Developer, Notaris dan Bank

Kita sebagai pembeli harus pandai-pandai mencari tahu kredibelitas developer. Salah satunya adalah kita melihat proyek-proyek yang sudah pernah dikerjakan sebelumnya, bertanya pada teman, saudara atau kenalan serta bertanya pada pihak bank. Pihak bank biasanya memiliki rekanan developer yang sudah terpercaya. Salah satu cara untuk menghindari hal-hal buruk tersebut, adalah dengan memahami proses, peraturan, syarat dan ketentuan dalam membeli rumah dari developer.

Aspek Legal (Hukum) saat Beli Rumah

Apakah Anda pernah mengamati properti yang ditawarkan oleh developer, pada saat mereka sedang pameran di mall? Kebanyakan dari developer menawarkan gambar atau konsep bangunan. Jadi rumah yang ditawarkan belum dibangun, paling hanya rumah contoh (unit showcase). Jadi dapat disimpulkan developer jual indent atau pesanan awal. Jual indent bukanlah hal yang aneh, karena developer juga berusaha mengandalkan pembiayaan dari konsumen dan bank. Pembelian rumah secara indent memiliki beberapa pertimbangan hukum:

Perjanjian pembelian baru bersifat PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). PPJB tidak memiliki kekuatan untuk serah terima kepemilkan. PPJB biasanya dilakukan antara developer dengan calon pembeli, setelah ada tanda jadi fee) dan/atau uang muka. AJB hanya akan dilakukan jika rumah sudah jadi dan developer sudah memecah HGB.

Bank pemberi KPR biasanya akan meminta developer untuk menyertakan buy back guarantee atas kredit (KPR) yang diberikan. Menurut kami wajar saja jika bank meminta jaminan kepada developer, karena sejatinya yang memiliki sertifikat tanah tersebut adalah pihak developer. PPJB tidak memiliki dasar hukum yang kuat dan tidak bisa dijadikan bukti kepemilikan tanah atau bangunan. Nantinya ketika PPJB sudah berganti menjadi AJB, maka perjanjian buy back guarantee dari developer akan gugur. Kewajiban akan beralih sepenuhnya kepada pembeli.

Sertifikat yang dimiliki oleh developer adalah Hak Guna Bangunan (HGB). Ketika rumah sudah jadi, developer bisa melanjutkan ke AJB (Akta Jual Beli) dan baru dapat dilakukan pemecahan sertifikat Induk, kepada pemilik masing-masing rumah. Pada proses ini Anda baru menjadi pemilik sah atas tanah dan bangunan tersebut.

Dapat disimpulkan, jika Anda masih menggunakan PPJB artinya:
  1. Status kepemilikan tanah dan bangunan masih dimiliki oleh developer.
  2. Anda sebagai pembeli belum memiliki hak atas tanah dan bangunannya.
  3. Anda juga tidak dapat melakukan take over kredit
  4. Anda secara legal belum dapat menjual rumah tersebut kepada orang lain.
  5. Jika rumah masih dalam status PPJB dan developer tidak memberikan buy back guarantee, Bank tidak akan menerima KPR.

10 Tips Aman Beli Rumah di Developer

1. Pertimbangkan Reputasi Developer

Jangan terburu-buru dalam memilih developer, sebab ini bisa saja menimbulkan sejumlah kerugian. Risiko yang Anda dalam pembelian ini tentu sangat besar, sekalipun itu dilakukan dengan cara kredit, di mana Anda akan melunasi rumah tersebut bahkan sebelum rumahnya dibangun oleh pihak developer. Pastikan memilih developer dengan reputasi yang baik, dan memiliki kinerja yang bertanggung jawab, sehingga berbagai urusan Anda terkait dengan pembelian ini bisa berjalan dengan lancar.
Salah satu cara mengukur reputasi adalah melihat kelengkapan ijin developer, antara lain; Ijin Peruntukan Tanah, Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, SIPPT (Surat Ijin Penunjukkan Penggunaan Tanah), nomor sertifikat tanah, surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Surat Ijin Penggunaan Bangunan (IPB), Prasarana sudah tersedia, Kondisi tanah matang, Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer, IMB Induk

2. Proses Penyelesaian Sertifikat

Ketika Anda membeli rumah lewat developer, maka sertifikat rumah tersebut masih atas nama developer itu sendiri, di mana hal ini akan membutuhkan proses untuk bisa dialihkan atas nama Anda selaku pemilik barunya. Selama sertifikat masih atas nama developer, implikasinya adalah: Take – over kredit ke bank lain sulit dilakukan. Umumnya, bank tidak akan bersedia menerima take – over jika status sertifikat belum SHM atas nama pemilik. Penjualan rumah sulit dilakukan karena calon pembeli tidak akan bisa mendapatkan SHM. Sementara, SHM itu penting buat pembeli sebagai jaminan legalitas kepemilikan tanah dan bangunan. Sangat penting bagi Anda untuk menanyakan sejak awal, kapan sertifikat tersebut akan dialih namakan kepada Anda. Pada umumnya hal ini juga akan tercantum di dalam surat perjanjian jual beli, namun selalu pastikan juga menanyakannya secara langsung kepada pihak developer.

3. Jangan Bayar DP sebelum KPR disetujui

Jangan pernah membayar sejumlah DP kepada pihak developer sebelum KPR Anda disetujui oleh pihak bank. Meskipun developer tersebut telah bekerja sama dengan bank tempat Anda mengajukan KPR, namun tidak ada jaminan bahwa KPR tersebut akan disetujui oleh pihak bank. Hindari membayar DP sebelum adanya persetujuan tersebut, sebab dalam beberapa kasus yang seperti ini, di mana DP telah dibayarkan namun KPR ditolak oleh bank, sejumlah DP tersebut akan sulit kembali dan biasanya akan dipotong sekian persen oleh pihak developer.

4 Tidak Bisa Take Over KPR Jika Sertifikat Belum Balik Nama

Status sertifikat yang masih atas nama developer dan belum balik atas nama pembeli menyebabkan take over kredit ke bank lain sulit dilakukan. Pihak bank yang akan mengambil alih kredit (take over) akan meminta sertifikat atas nama pihak yang mengajukan kredit. Karena bank ingin secara hukum bisa mengikat rumah yang di KPR itu sebagai jaminan. Beberapa bank masih mau menerima take-over kredit jika pengembangnya sudah kerjasama dengan bank. Namun, proses ini masih harus dipastikan lagi di masing –masing bank. Oleh karena itu, jika Anda berpikir melakukan take over kredit, misalnya, karena alasan cicilan yang memberatkan dan bunga yang tinggi, pastikan dahulu status sertifikat rumah. Sudah atas nama Anda atau belum.

5. Rumah Tidak jadi Sesuai Jadwal

Ini merupakan risiko yang sangat mungkin dialami saat membeli rumah melalui developer, di mana Anda mungkin saja berhadapan pada kondisi seperti di bawah ini:
– Rumah tidak jadi meskipun pembayaran sudah lunas. Ini risiko terbesar, meskipun cukup jarang terjadi. Untuk menghindarinya, tidak ada acara lain, dengan memilih developer yang reputasinya baik.
– Rumah jadi terlambat, tidak sesuai dengan target waktu yang dijanjikan dalam pejanjian. Ini risiko yang paling sering terjadi. Pastikan terdapat klausul dalam perjanjian yang mengatur denda jika developer terlambat menyerahkan rumah.
– Rumah jadi dengan spesifikasi yang tidak sesuai standar atau buruk. Developer biasanya memberikan masa retensi selama 3 bulan setelah serah terima dilakukan. Selama masa retensi ini apabila ada kerusakan mengenai bangunan dan kondisi rumah masih menjadi tanggung jawab pihak developer. Pastikan semuanya tertulis di perjanjian.
Hindari berbagai hal di atas dengan cara memilih sebuah developer yang handal dan memiliki reputasi yang baik di dalam bisnis yang mereka jalankan.

6 Kewajiban Developer Jika Wanprestasi

Mengingat sejumlah risiko tersebut, pembeli perlu mempelajari dengan seksama kewajiban pengembang jika terjadi wanprestasi. Kewajiban developer biasanya diatur secara jelas dalam perjanjian jual beli. Baca perjanjjian dengan teliti supaya ketika muncul masalah bisa dengan cepat mengambil langkah yang diperlukan. Sebelum menandatangani berita acara serah terima rumah, periksa dengan teliti bahwa rumah yang akan Anda terima sesuai dengan apa yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).

7. Segera AJB setelah Rumah Jadi

Berdasarkan Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain. Segera lakukan hal ini setelah rumah Anda selesai dibangun.

8. Segera Urus Status SHM

Setelah AJB selesai, Anda akan mendapatkan sertifikat SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dari pihak developer, di mana hal ini bisa Anda gunakan untuk mengubah sertifikat menjadi SHM. Jika developer tidak mengurus hal ini untuk Anda, maka Anda harus segera mengurusnya sendiri.

9. IMB juga Sangat Penting

Berdasarkan Undang-Undang 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, memiliki syarat bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Tidak memiliki IMB maka:

  1. Bangunan bisa disegel oleh pihak berwenang
  2. Bangunan tidak bisa di diajukan kredit ke bank
  3. Tidak bisa mengurus peningkatan status SHM.

IMB merupakan landasan sah kita mendirikan bangunan, yang di dalamnya tercantum data bangunan. Mulai dari peruntukan, jumlah lantai dan detil teknis yang menjadi lampirannya. Berdasarkan IMB, bank atau pihak lain dapat menilai bahwa bangunan yang menjadi jaminan KPR dibangun sesuai peraturan. Seperti sesuai dengan peruntukan lokasi, misalnya ruko memang dibangun di area komersil; rumah tinggal dibangun di lokasi yang diijinkan untuk hunian. Pastikan bahwa bangunan Anda memiliki IMB.

10. Jangan Lakukan Transaksi Jual Beli Bawah Tangan

Apabila rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, lakukanlah pengalihan kredit pada Bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris. Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit “di bawah tangan”, artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya berupa kwitansi biasa.

Kesimpulan

Membeli rumah lewat pengembang adalah cara yang paling banyak digunakan untuk memiliki rumah dan prosesnya relative lebih mudah dibandingkan jika kita membeli tanah dan membangunnya sendiri. Paling penting Anda harus tahu apa saja konsekuensi hukum, lakukan pengecekan kredibilitas developer dan kenali proses pembelian rumahnya. Selamat membeli rumah idaman Anda.

Baca pula: Kumpulan Berita & Info Terkini


Share and like this:

Silahkan membalas

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  • AGENT, AGENCY & DEVELOPER SEARCH